Ao adquirir um imóvel na planta, muitos compradores não se atentam a um documento fundamental que já nasceu com o prédio: a Convenção de Condomínio . Elaborada pela construtora e registrada no cartório antes mesmo da entrega das chaves (conforme o Art. 32 da Lei 4.591/64), ela é a “Constituição” do edifício.
Mas fica uma dúvida: é melhor que a construtora já deixe regras prontas sobre aluguel por temporada ou que os moradores decidam isso depois?
1. A Convenção da Construtora: Agilidade ou Imposição?
A construtora tem o dever legal de registrar a convenção para instituir o condomínio. Para os investidores, é uma vantagem quando o documento já prevê expressamente a permissão para locação por temporada . Isso traz:
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Segurança Jurídica: O comprador sabe exatamente o que pode fazer com o patrimônio desde o dia 1.
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Valorização para Investimento: Imóveis com permissão expressa para atrair compradores que buscam renda passiva.
2. O Entendimento do STJ
Atualmente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que, se a convenção definir o comprometimento como restrição residencial , a locação por curta temporada (estilo Airbnb) pode ser restringida ou proibida pela assembleia, caso se entenda que há uma “comercialização” da unidade que afeta o sossego e a segurança.
Atenção: Se a convenção for omissa, a discussão em assembleia costuma ser acalorada. Por isso, especialistas indicam que o ideal é que o texto original da construtora já seja claro sobre essa modalidade.
3. É melhor mudar depois?
Alterar uma convenção após a entrega das chaves é um desafio hercúleo. A lei exige um quórum de 2/3 de todos os condôminos (não apenas dos presentes na reunião).
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Risco: Se a construtora não prever a locação por temporada e os primeiros moradores decidirem proibi-la, um investidor pode ter seus planos frustrados.
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Segurança: Para quem busca moradia fixa e sossego, uma convenção que já nasce com regras de controle de acesso para temporada é muito mais segura.
4. O que é mais indicado para a segurança de todos?
O equilíbrio ideal é que a construtora entregue uma convenção moderna e específica , que não apenas “permita ou proíba”, mas que regulamente . Uma boa convenção de partida deve prever:
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Identificação Obrigatória: Cadastro prévio de hóspedes na portaria.
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Limitação de Uso: Regras claras sobre o uso de áreas comuns (piscina, academia) por inquilinos temporários.
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Responsabilidade Solidária: O proprietário responde objetivamente por qualquer multa ou dano causado pelo hóspede.
Veredito
Para quem compra, o mais indicado é ler a minuta da convenção antes de aprovar o contrato de compra e venda . É melhor entrar em um condomínio onde as regras de convivência e exploração econômica já estão alinhadas com o seu perfil, do que dependem de uma votação futura de 2/3 dos vizinhos para garantir seu direito de uso.
