Quando um proprietário decide vender um imóvel alugado, ele não pode simplesmente fechar o negócio com um terceiro sem antes dar ao inquilino a oportunidade de comprá-lo. Esse mecanismo legal visa proteger quem já reside ou utiliza o ponto comercial, resguardando garantias e prioridades.
- O que é o Direito de Preferência?
Em conformidade com o Artigo 27 da Lei 8.245/91 , o locatário tem preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros. Isso significa que o preço, a forma de pagamento e quaisquer outras cláusulas deverão ser as mesmas oferecidas ao mercado.
- Como deve ser feita a Notificação?
Para que o processo seja válido, o proprietário deverá enviar uma notificação formal (judicial, extrajudicial ou por carta com aviso de cobrança). Nela deve constar obrigatoriamente:
O preço da venda;
A forma de pagamento;
A existência de ônus reais (como hipotecas);
Local e horário para exame da documentação.
O Prazo Decisivo: Após receber uma notificação, o inquilino tem exatamente 30 dias para manifestar, por escrito, se aceita ou não a proposta. Se o prazo passar sem resposta, o direito de preferência caduca.
- E se o inquilino aceitar e o dono desistir?
Se o inquilino aceitar a proposta e o proprietário desistir da venda, o locador poderá ser responsabilizado pelos prejuízos causados ao inquilino, inclusive perdas e danos, conforme previsto no Artigo 29 da referida lei.
- A Importância da Averbação no Cartório
Aqui está o ponto onde muitos inquilinos perdem seus direitos. Para que o inquilino possa reclamar o imóvel vendido a terceiros , o contrato de locação deverá ser averbado juntamente com a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (RGI) pelo menos 30 dias antes da venda .
- Sem averbação: O inquilino só terá direito a perdas e danos (indenização financeira).
- Com a averbação: O inquilino pode depositar o valor da venda em justiça (dentro de 6 meses após o registro da venda) e haver para si o imóvel.
- Quando a Preferência NÃO existe?
Existem casos específicos onde o proprietário não precisa oferecer ao inquilino:
- Casos de perda de bens por decisão judicial;
- Permuta (troca de);
- Integralização de capital em empresas;
- Venda por licitação (no caso de órgãos públicos).
Checklist
| Item | Regra Legal |
| Prazo de resposta | 30 dias após uma notificação. |
| Igualdade | Preço e condições devem ser idênticos ao mercado. |
| Sublocador | A preferência é primeiro do sublocatário e depois do inquilino principal. |
| Venda de prédio | Se o prédio tiver várias unidades, a preferência é sobre a totalidade e não apenas sobre o apartamento oferecido. |
Fontes Jurídicas: Lei Federal 8.245/1991 (Lei do Inquilinato); Código Civil Brasileiro; Jurisprudência do STJ.
