A compra e venda de imóveis exige um planejamento que vai além do valor do bem. Em 2026, novos tributos de teste (como o IBS e a CBS) começam a aparecer no radar, enquanto taxas tradicionais como ITBI e Ganho de Capital seguem regras específicas.
1. Transações no Brasil: o que se paga?
Para o COMPRADOR (Custos de aquisição)
O comprador arca com a maior parte das taxas de transferência e registro.
Item |
Percentual/Custo Aproximado |
Base de Cálculo |
ITBI (Imposto Municipal) |
2% a 4% (Média de 3% em capitais como SP e RJ) |
Valor de venda ou Valor Venal de Referência (o que for maior). |
Escritura Pública |
~0,5% a 1,5% (Tabela Estadual) |
Progressivo conforme o valor do imóvel (Tabela de Emolumentos 2026). |
Registro de Imóvel |
~0,5% a 1% (Tabela Estadual) |
Efetiva a transferência na Matrícula do Imóvel. |
IBS / CBS (Teste) |
1% (0,1% IBS + 0,9% CBS) |
Novo em 2026: Alíquota de teste sobre serviços de intermediação/venda. |
Taxas Bancárias |
R$ 3.000 a R$ 4.000 |
Apenas em casos de financiamento (Avaliação e taxa jurídica). |
Dica de Especialista: se você financiar o imóvel, o contrato do banco tem força de escritura pública, economizando cerca de 1% do valor total que seria gasto no Tabelionato.
Para o VENDEDOR (Custos de Alienação)
O foco aqui é o lucro obtido na venda.
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Ganho de Capital (IR): Incide sobre o lucro (diferença entre o valor de compra e o de venda).
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Até R$ 5 milhões: 15%
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R$ 5 mi a R$ 10 mi: 17,5%
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R$ 10 mi a R$ 30 mi: 20%
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Acima de R$ 30 mi: 22,5%
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Corretagem: Geralmente 6% sobre o valor da venda (acordado via CRECI).
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Laudêmio: 2,5% a 5% (Apenas para imóveis em terrenos da União/Marinha ou áreas de ocupação específica).
2. Transações com o Exterior (Cross-border)
Comprar no exterior ou vender para um estrangeiro envolve a “mão” do Banco Central e da Receita Federal através do câmbio.
Brasileiro comprando Imóvel no Exterior
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IOF (Câmbio): * 1,10% se a remessa for classificada como “Investimento no Exterior”.
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3,5% se for enviada para conta de mesma titularidade para disponibilidade (regra atualizada pelo Decreto nº 12.499/2025).
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Impostos Locais (País de Destino): Variam drasticamente. Nos EUA, por exemplo, paga-se o Title Insurance e taxas de registro que somam cerca de 2% a 5% do valor do bem.
Estrangeiro/Brasileiro vendendo Imóvel no Brasil para enviar ao Exterior
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Ganho de Capital: As mesmas alíquotas progressivas (15% a 22,5%).
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IOF de Retorno: 0,38% na liquidação do câmbio para enviar o dinheiro de volta ao exterior.
3. Isenções e benefícios importantes em 2026
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Isenção por Reinvestimento: Se você vender um imóvel residencial e comprar outro no Brasil em até 180 dias, fica isento de IR sobre o lucro (Art. 39 da Lei 11.196).
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Imóvel Único: Venda de único imóvel de até R$ 440.000 é isenta, desde que não tenha vendido outro nos últimos 5 anos.
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Atualização Patrimonial (REARP 2026): O governo abriu em janeiro/2026 a opção de atualizar o valor do imóvel na declaração pagando apenas 4% de IR antecipado (em vez dos 15% futuros), uma estratégia excelente para quem pretende vender o bem após 5 anos.
Fontes Consultadas:
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Receita Federal do Brasil – Instruções Normativas de Ganho de Capital 2026.
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Tabelas de Emolumentos 2026 (Portal do Registro de Imóveis do Brasil).
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Decreto nº 12.499/2025 – Novas Alíquotas de IOF e Câmbio.
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Lei Complementar da Reforma Tributária (Fase de Transição 2026).
