Muitos proprietários acreditam que o valor do seu imóvel é uma combinação de quanto pagaram no passado mais o “carinho” que têm pelo lugar. No mercado imobiliário, esse é o caminho mais rápido para ver seu anúncio esquecido” nos portais. Se o seu imóvel está parado há mais de 6 meses, o problema quase sempre é o preço.
1. O Erro do “Valor Sentimental”
O erro número um é incluir memórias no preço. O comprador não está pagando pelas festas de Natal que você fez ou pelo esforço que foi desistir do financiamento.
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O Problema: Proprietários tendem a supervalorizar o imóvel em até 20% acima do mercado por puro apego.
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A Consequência: O imóvel “queima”. Ele fica tanto tempo anunciado que os compradores começam a se perguntar: “O que tem de errado com esse imóvel?”.
2. O “Feeling” do Vizinho (O Telefone Sem Fio do Mercado)
Basear seu preço no que o vizinho disse que vendeu o dele é perigoso.
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A Realidade: Existe uma diferença abissal entre Preço de Anúncio e Preço de Fechamento .
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O Erro: O vizinho pode ter anunciado por R$ 800 mil, mas fechado por R$ 720 mil após 10 meses de negociação. Se você ancorar seu preço no anúncio dele, você já começa fora do jogo.
3. Ignorar o Ciclo de Mercado de 2026
O comprador compara o imóvel usado com o custo de construir algo novo ou comprar um lançamento com garantia.
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O Erro: Não considerar a depreciação de acabamentos antigos. Uma reforma feita há 10 anos não agrega o mesmo valor que uma reforma atual com infraestrutura para automação ou carregamento elétrico, tendências fortes deste ano.
Como precificar com inteligência: A Análise Comparativa de Mercado (ACM)
Esqueça o palpite. A ACM é uma metodologia técnica usada por peritos para encontrar o “ponto doce” da venda. Veja como aplicar:
Passo 1: Seleção de Amostras Reais
Não compare sua casa com qualquer uma. Escolha pelo menos 3 a 5 imóveis que tenham:
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Mesma tipologia (quartos/vagas).
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Localização em um raio de até 1km.
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Padrão construtivo similar.
Passo 2: O Fator de Homogeneização
Nem todos os metros quadrados são iguais. No ACM, aplicamos fórmulas para ajustar as diferenças.
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Exemplo: Se o seu imóvel tem 2 vagas e os demais tem 1, você deve somar o valor de uma vaga média ao preço para que a comparação seja justa.
Passo 3: Diferença entre Anúncio e Liquidez
Estatísticas de 2026 mostram que a margem de negociação média no Brasil varia entre 5% e 10% .
Dica de Ouro: Se o preço médio da região é R$ 500 mil, anuncie por R$ 550 mil esperando “dar desconto” pode remover os filtros de busca dos compradores que só buscam até R$ 500 mil.
Conclusão: O Preço Certo Atrai o Comprador Certo
Vender um imóvel não é sobre sorte, é sobre estatística. Usar o ACM permite que você defenda seu preço com dados, e não com emoções. Quando o preço é justo, o mercado responde rápido.
