Muitas famílias acreditam que, enquanto o inventário não termina ou se a documentação do imóvel não está 100%, a venda é impossível. A verdade? É perfeitamente possível, mas o caminho não aceita amadores.
Se você está diante de uma oportunidade de negócio nessas condições, aqui está o que você precisa saber para garantir a segurança jurídica da operação:
1. A Cessão de Direitos Hereditários
Enquanto o processo de inventário corre, os herdeiros não possuem o “registro” individual do bem, mas sim o direito à herança. Segundo o Art. 1.793 do Código Civil, é possível ceder esses direitos através de uma Escritura Pública.
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O cuidado: Todos os herdeiros devem estar de acordo e assinar o documento no cartório.
2. O Alvará Judicial: A “Chave Mestra”
Se houver urgência ou necessidade de pagar custos do próprio inventário (como o imposto ITCMD), o inventariante pode solicitar ao juiz um Alvará Judicial para Venda. Com esse documento em mãos, o imóvel pode ser vendido legalmente mesmo antes do fim do processo, e a escritura de compra e venda é lavrada diretamente para o comprador.
3. E a documentação atrasada?
Imóvel sem “Habite-se”, com área não averbada ou dívidas de IPTU exige transparência. A solução mais comum no mercado é:
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Abatimento no preço: O comprador assume o custo e o trabalho da regularização futura.
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Retenção de parte do pagamento: O valor só é totalmente liberado aos herdeiros após a entrega da matrícula regularizada.
Conclusão
Negociar um imóvel nessas condições exige um Contrato de Promessa de Compra e Venda extremamente bem redigido, prevendo prazos, responsabilidades pelas custas e multas. O acompanhamento jurídico não é um luxo, é a garantia de que o seu patrimônio (ou seu investimento) está protegido.
