O cenário imobiliário brasileiro mudou. Com a entrada em vigor da fase de transição da Reforma Tributária em 2026, proprietários de imóveis precisam se adequar a novas regras que vão além do tradicional Imposto de Renda. Se você aluga imóveis, entenda o que muda no seu bolso e nos seus contratos a partir de agora.
Tópico 1: O Fim do “Recibo Simples” para Grandes Locadores A partir deste ano, a distinção entre locador casual e locador profissional ficou clara. Se você possui mais de 3 imóveis locados ou uma receita anual superior a R$ 240 mil, você agora é um contribuinte de IBS e CBS. Isso significa que o antigo recibo de papel deve ser substituído pela emissão de nota fiscal de serviço de locação.
Tópico 2: A Nova Isenção do Imposto de Renda Uma boa notícia para o pequeno locador: a faixa de isenção do IRPF subiu. Rendimentos de aluguel de até R$ 5.000,00 mensais agora estão isentos de IR. Acima disso, a tabela progressiva continua valendo, mas com as novas faixas ajustadas.
Tópico 3: O “Redutor Social” – O que é? Para evitar a explosão nos preços dos aluguéis residenciais, o governo implementou:
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Redutor de 70%: O imposto (IBS/CBS) incide apenas sobre uma parte do valor.
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Abatimento Fixo: Um desconto de R$ 600,00 na base de cálculo por imóvel residencial.
Tópico 4: Check-list para seus Contratos em 2026 Para evitar multas e o cruzamento de dados do CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), seus contratos devem conter:
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Cláusula de Transição Tributária: Previsão de repasse ou ajuste caso a carga tributária mude até 2033.
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Conta Bancária Destino: Deve ser obrigatoriamente do titular da matrícula do imóvel.
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Identificação SINTER: O código do imóvel no Sistema Integrado de Nomeação e Transmissão Estruturada de Registros.
Conclusão: A palavra de ordem em 2026 é transparência. O cruzamento de dados está mais fino do que nunca. Regularize sua situação para não cair na malha fina automática. O SINTER agora permite que a Receita Federal saiba o valor exato do aluguel em tempo real, cruzando com os depósitos bancários.
*SINTER: sistema que conecta o Cartório, a Prefeitura e o seu Banco diretamente com a Receita Federal. Esse é o SINTER.
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O fim do “jeitinho”: Ele cruza os dados do seu contrato com o dinheiro que cai na sua conta.
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O “CPF do Imóvel”: Tudo é rastreado pelo código CIB .
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Transparência Total: Em 2026, o fisco já sabe quanto você recebe de aluguel antes mesmo de você declarar.
