O Projeto de Lei nº 4/2025, em análise no Senado, reacende o debate sobre o uso de imóveis residenciais para locações de curta duração por meio de plataformas como Airbnb. A proposta determina que esse tipo de atividade, chamada de “hospedagem atípica”, seja proibida por padrão nos condomínios residenciais, a menos que haja autorização formal na convenção ou em assembleia. O objetivo é reduzir disputas judiciais e garantir maior previsibilidade jurídica a moradores, síndicos e investidores.
A chamada hospedagem atípica se diferencia das locações previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e da hospedagem regularizada pela Lei Geral do Turismo (Lei nº 11.771/2008). Por apresentar características semelhantes às de um serviço hoteleiro, como a alta rotatividade de hóspedes, ela tem sido classificada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) como um uso não residencial, o que levanta preocupações sobre segurança e tranquilidade nos prédios.
Atualmente, cabe a cada condomínio decidir, por meio de normas internas ou votações em assembleia, se permite ou não esse tipo de aluguel. Com o novo texto, a lógica se inverte: a proibição passa a ser a regra, e a liberação exige manifestação expressa dos condôminos.
Apesar de trazer limitações, o PL 4/2025 não pretende inviabilizar as locações por aplicativos. A medida busca preencher uma lacuna legal, oferecendo mais transparência e controle para os condomínios sobre a circulação de visitantes e a gestão da convivência. O projeto também garante que edifícios projetados para aluguel de curta duração, ou aqueles que decidirem adotá-lo, possam continuar operando legalmente.
O avanço da proposta serve como alerta aos investidores do setor imobiliário. Quem pretende adquirir unidades com foco em locações por temporada precisará redobrar a atenção, verificando previamente as normas internas do condomínio e o perfil do empreendimento para garantir que o modelo de negócio desejado seja compatível com as regras vigentes.
