O Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) realizou um movimento decisivo na quarta-feira (26) ao padronizar o limite de uso do fundo para a moradia. A partir de agora, o saldo do FGTS está liberado para a aquisição, amortização ou liquidação de financiamentos de imóveis avaliados em até R$ 2,25 milhões, uma regra que vale para absolutamente todos os contratos, novos ou antigos.
A medida representa uma correção técnica que desfaz uma assimetria regulatória notável no mercado imobiliário. Com a elevação do teto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões em outubro, uma particularidade em uma resolução de 2021 do Conselho do FGTS criou um “limbo”: contratos firmados entre junho de 2021 e a recente ampliação do limite (outubro de 2025) ficaram restritos ao teto anterior. Isso significava que mutuários com contratos recentes, mesmo com imóveis dentro da nova faixa de valor, não podiam acessar o fundo para abater suas dívidas, gerando um tratamento desigual em relação aos contratos mais antigos.
A alteração, um simples “ajuste redacional”, elimina a distinção baseada na data de assinatura do financiamento, garantindo que o teto de R$ 2,25 milhões seja o único critério para elegibilidade ao FGTS no crédito habitacional, desde que as demais exigências do SFH sejam atendidas.
Benefício para Metrópoles e Renda Intermediária
Embora o Conselho preveja um impacto modesto na movimentação total do fundo, estimado em cerca de 1%, o efeito qualitativo no mercado é significativo. A uniformização atende, em especial, à demanda de famílias com poder aquisitivo superior a R$ 12 mil, que se deparavam com a dificuldade de encontrar imóveis que se enquadrassem no teto de R$ 1,5 milhão em mercados de alta valorização, como as regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília.
A mudança não apenas simplifica a operação para consumidores e instituições financeiras, reduzindo o risco de litígios junto ao Banco Central e à Justiça, mas também ajusta o sistema de crédito habitacional a uma realidade de preços imobiliários que se elevou nos últimos anos.
As regras essenciais para o uso do FGTS na moradia, no entanto, permanecem inalteradas: o trabalhador deve ter no mínimo três anos de contribuição ao fundo, o imóvel deve ser residencial urbano e de moradia própria, e o mutuário não pode possuir outro financiamento ativo no SFH nem ser proprietário de outro imóvel residencial na cidade onde reside ou trabalha. Além disso, o prazo de carência para um novo uso do fundo na aquisição de imóvel se mantém em três anos. O novo teto de financiamento, por sua vez, foi elevado de 70% para 80% do valor do imóvel, exigindo uma entrada menor do comprador.
A decisão tem efeito imediato e solidifica a posição do FGTS como ferramenta central para a concretização do crédito imobiliário no país, abrangendo de forma coerente uma fatia maior do mercado.
