Este é o panorama atualizado para 2026. Com a Reforma Tributária em pleno estágio de implementação, o processo de compra e venda de imóveis exige atenção redobrada aos novos tributos e à forma como o fisco municipal exige a avaliação do patrimônio.
Aqui está o guia prático sobre a burocracia, documentação e os impostos fiscais para este ano:
Compra e Venda 2026: Burocracia e Impostos
1. O Fluxo da Transação e a Burocracia
Mesmo com a modernização digital dos cartórios, o rito legal permanece rigoroso para garantir a segurança jurídica:
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Contrato Particular (Promessa de Compra e Venda): É o primeiro passo, onde se definem valores e prazos. Embora não transfira a propriedade, ele vincula as partes.
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Escritura Pública: Lavrada no Tabelionato de Notas. É o documento que prova a vontade das partes. Em 2026, a maioria das escrituras em João Pessoa já é realizada de forma híbrida ou 100% digital via plataforma e-Notariado .
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Registro de Imóveis: É o passo final e mais importante. Só é dono quem se registra. O contrato e a escritura deverão ser levados ao Cartório de Registro de Imóveis da respectiva zona.
2. O Impacto da Reforma Tributária (IBS e CBS)
Em 2026, entraremos na fase crucial da transição tributária. A principal mudança afeta diretamente o custo de transação, especialmente para imóveis novos ou vendidos por empresas (incorporadoras):
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IVA Dual: O antigo PIS/COFINS e o ISS/ICMS dão lugar à CBS (Federal) e ao IBS (Estadual/Municipal) .
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Alíquotas e Redutores: Para o setor imobiliário, existe um regime específico com redutores de alíquota. O objetivo é que a carga tributária não suba drasticamente, mas o cálculo agora é sobre o valor agregado.
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Cashback Tributário: Em 2026, as famílias de baixa renda já podem solicitar a devolução de parte dos impostos pagos na aquisição da casa própria (regra válida para programas de habitação social).
3. ITBI eo Novo “Valor Venal”
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) continua sendo um imposto municipal (pago à Prefeitura ), mas a Reforma trouxe novas prerrogativas:
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Atualização por Decreto: A prefeitura agora atualiza o valor venal com base em critérios de mercado, sem necessidade de aprovação de nova lei na Câmara sempre que houver reajuste.
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Valor de Mercado: O imposto é cada vez mais preciso. Se o valor da venda for muito abaixo do valor venal de referência da prefeitura, o imposto será calculado sobre o valor maior.
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Custo Médio em João Pessoa/PB: A alíquota em João Pessoa costuma orbitar os 3% . Recomenda-se prever esse valor sobre o preço total do imóvel.
Tabela de Documentos Necessários (Checklist 2026)
| Do Imóvel | Dos Vendedores | Dos Compradores |
| Certidão de Ônus Reais (Atualizada) | CPF e Certidão de Casamento | CPF e Certidão de Casamento |
| Certidão Negativa de IPTU e Taxa de Lixo | Certificados Negativos de Débitos Federais | Combo de Estado Civil |
| Declaração de Quitação de Condomínio | Certificados de Ações Trabalhistas e Cíveis | Comprovante de Residência |
| Certidão de Enfitêuse (se for terreno de marinha) | Comprovante de domicílio fiscal atualizado | – |
Dica Estratégica
Com a transição para os novos impostos (IBS/CBS), o planejamento sucessório e as holdings imobiliárias ganharam novas regras de tributação em 2026. Se a transação for de alto valor, a análise do Ganho de Capital frente às novas alíquotas é necessária antes de revisar a escritura.
Atenção e sucesso na hora da compra e venda!
