Com base nas atualizações que entraram em vigor agora em janeiro de 2026 , aqui estão os três pontos prioritários para tratar com seu contador:
1. Registro de Contratos e “Direito Adquirido”
O foco imediato deve ser o mapeamento de todos os contratos de locação comercial.
A questão: Verifique se os contratos foram devidamente registrados/verbados ou se possuem cláusulas que garantem uma transição suave para o novo regime. Os contratos “de gaveta” ou sem formalização prévia para 2026 podem ser automaticamente enquadrados na nova tributação do IVA Dual , perdendo benefícios de regimes anteriores.
2. Revisão da Estrutura de Pessoa Física vs. Jurídica
A reforma altera o “ponto de equilíbrio” que define se vale mais a pena receber aluguel como CPF ou CNPJ.
A discussão: Com as novas alíquotas de CBS e IBS , o custo de manter imóveis em uma Holding Patrimonial ou empresa do Simples Nacional mudou. Peça ao contador um comparativo de carga tributária efetiva , considerando que o IVA é não cumulativo (permite créditos em alguns casos), o que pode beneficiar quem opera como PJ, dependendo da estrutura.
3. Adequação ao CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro)
O governo intensificou os índices de dados por meio do novo cadastro unificado.
A discussão: Certifique-se de que todos os seus ativos estão com as informações atualizadas no CIB . Inconsistências entre o valor de mercado, o valor declarado para ganho de capital e os dados de registro podem gerar multas automáticas ou travar a emissão de notas fiscais de aluguel no novo sistema que começa a ser testado agora.
Dica Extra: Pergunte ao seu contador sobre a “Alíquota de Teste” . Em 2026, embora os percentuais sejam baixos, o erro no preenchimento das guias agora pode gerar um histórico fiscal negativo para quando as alíquotas cheias entrarem em vigor.
Obs. : Todas as informações são baseadas nas diretrizes da Lei Complementar da Reforma Tributária e nas notas técnicas da Receita Federal para o ano-calendário de 2026.
* Você pode consultar os pilares da Reforma Tributária em 2026 em:
1. Portal Oficial da Reforma Tributária (Governo Federal)
É a fonte primária e mais segura. O site reformatributaria.fazenda.gov.br detalha o funcionamento do IVA Dual (CBS e IBS) e explica o período de transição que se inicia neste ano de 2026. É onde você encontra os textos das Leis Complementares que regulamentam o setor imobiliário.
2. Receita Federal do Brasil (Instruções Normativas sobre o CIB)
Para o ponto específico sobre o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) , a fonte oficial é a Receita Federal. Eles gerenciaram uma base de dados unificada que cruza as informações de cartórios com o fiscal, sendo uma referência absoluta para evitar multas e irregularidades cadastrais.
3. Secovi e CBIC (Entidades de Classe)
O Secovi (Sindicato da Habitação) e a CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) são as vozes técnicas do mercado. Elas publicaram orientações práticas e estudos de impacto sobre como a carga tributária afeta especificamente os aluguéis e as participações patrimoniais, traduzindo a lei para o dia a dia do investidor.
